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    富力地產:土儲貨值7810億,未來擇優拿地

    2019.09.04
    來源:樂居財經
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     對于富力地產(02777.HK)2019年上半年的成績,從董事長李思廉的回答中可以判斷。


     “誰說今年的市場差?沒有很差,你看見哪一家公司很差?一家都沒有?!?月22日,富力地產在香港舉辦2019年中期業績發布會。李思廉認為,今年的市場并不差??吹贸?,他與張力聯合管理下的富力地產,今年上半年的業績表現不錯。


     這一點,中報數據可以證明。半年報顯示,富力上半年權益合約銷售金額達602.2億元,同比增長6%;錄得純利41.7億元,同比增2%;實現營業額350.5億元,增長3%。雖然增幅不大,但富力還是克服了內外部各種挑戰,保持了持續增長的態勢。



     而對于全年完成1600億目標,富力表達了堅定的信心,并披露了多方面的措施:首先,富力已為下半年儲備充沛“彈藥”;其次,富力此前確定今年交付建筑面積目標為920萬平米,目前已售面積600-700萬平米,是營業額的主要推動力;最后,富力下半年要全力聚焦銷售去化,加大回款。


     對此,李思廉表示:“公司全年可售貨值約3000億元,計劃去化5成多一點。全年的銷售目標分配是上半年賣600億元,下半年推貨多一點1000億?!?/p>


    盈利保持高水準,現金充裕


     報告期內,富力地產實現權益銷售面積552萬平方米,同比增加25%。按城市劃分,富力三分之二的銷售額來自一線及二線城市,而其余為三線及海外城市;城市圈分布看,其中最大銷售貢獻來自華北地區,占比約26%,其次為華東地區及西北地區,分別占銷售額約22%及21%。


     規模增長之外,富力上半年的盈利也是一大亮點,毛利率為37.0%。其中,而來自物業銷售的毛利率為41.0%,處于行業高水準的位置,這是由于前兩年的高溢價項目開始結轉,同時富力期內銷售成本中每平方米土地及建筑成本,由去年同期的6180元下降至5830元。


     除了物業銷售之外,富力的物業投資與酒店運營類利潤也實現了高增長,物業投資的凈利潤率高達43%,比住宅業務的銷售凈利潤率都要高。對于富力的盈利水平,李思廉透露:“富力全年的毛利率會維持在約35%-40%的水平,已售未結轉的資源已超過1200億元?!?/p>


     上半年,富力賬面現金儲備增加至390.3億元,隨著下半年近千億元左右的銷售回款,富力的賬面資金將逐漸充裕。截至6月30日,現金儲備達人民幣390.3億元。2019年上半年,富力通過各類融資方式獲得新的資金。其境外融資能力優勢格外明顯,半年內境外發行逾28.3億美元票據及貸款,融資凈增223億元。

    28.3億美金的外幣融資,回到國內的難度很大。為此,富力對既有債務進行重組,優化債務結構,把短期的、即將到期的債務,全部替換成了兩年或者三年期的,避免了流動性隱患。


    酒店營收33.7億,商業資產進入收獲期


     除了地產開發業務,富力地產持有型資產的運營質量也在改善,與銷售型收入齊頭并進。半年報顯示,富力上半年來自物業投資、酒店運營及其他收入為50.8億元,同比繼續增長6%。其中,酒店業務半年營業額33.7億元,經營凈利達6.3億元,增長7%。


     隨著上半年新增一家國際品牌酒店惠東富力希爾頓逸林酒店開業,富力運營中酒店已累計達到90個,總建筑面積逾395萬平米,總客房數27173間,繼續穩坐全球第一高端酒店業主位置。


     另外,在商業資產方面,富力也有新項目進入收獲期。隨著總建筑面積8.1萬平米的馬來西亞新山富力廣場商城實現開業,以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平米,富力運營中的商業資產已超過200萬平米,自持資產規模壯大。


     另外,富力也采取證券化方式加速盤活資產,進一步改善現金流。其獨特的酒店資產組合,將以房地產投資信托或其他較低成本且較長期資產融資的方式,尋求變現或升值。例如,富力上半年已申報的包含50間酒店的REITs申請。


    土儲貨值7810億,大灣區步入收成期


     而對于“富力下半年停止拿地”文件的爭議,李思廉也在業績會上做出了解釋。他表示,文件是他自己起草的,但記者朋友、自媒體就把這句劃出來,其實整篇文字還有兩句:“ 如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批?!?/p>


     半年報顯示,富力上半年新增權益土儲653萬平方米,貨值850億,土地購置均價每平米2700元。截至6月30日,富力權益土地儲備總建面達到6100萬平米,總儲備貨值7810億元,較2018年底繼續增長6%,業務遍布全國140城。值得一提的是,7810億元的貨值,足夠支撐富力地產未來四至五年業績增長需要。


     作為"大灣區舊改專家",富力是大灣區的要的受益者之一。今年5月份,富力正式成立城市更新集團,加強整體運營管理。截至6月30日,富力城市更新板塊規劃總建筑面積超6000萬平米,按貨值算,一二線占比95%,大灣區占比70%。目前,富力在全國參與逾60個城市更新項目,重點于廣州、太原、天津、鄭州、西安、佛山、珠海及其他城市進行開發。


    李思廉此前曾表示:“2019年富力在大灣區會步入收成期?!?/p>


     而對于下半年的發展,在李思廉看來,行業周期調整也屬于正常,全國銷售數據仍在16萬億左右,并沒有變差?!跋掳肽?,富力地產將繼續尋找優質土地補充土儲,由于賬面土儲足夠豐富,并有超過6000平方米的舊改項目,富力拿地選擇更多,也更從容?!?/p>


    文章來源:樂居財經  王澤紅


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